售楼部效果图及实景图

现在室内效果图这么逼真，还有必要请摄影师拍摄空间实拍图吗？

空間裡的空氣的質感，流動感，生命感，這些是用心拍攝的攝影師們，才能捕捉和呈現的。角度的不同，物件擺設位置和對應關係的不同，也是要有自己獨特視野的攝影師們才能取景與拍攝出來。所以空間的攝影藝術，是門學問，和擬真的電腦畫面是不一樣的功用。

我觉得还是非常有必要的。第一，从真实性方面讲。电脑图片给人的感觉毕竟还是存在一定的“虚构”感，或者说难以表达真实的场景让消费者信服。第二，从直观性方面讲。拍摄出来的图片，虽然也会存在修图的成份，但是底子或者基础还在，这会给人更加亲近的感觉。第三，从效益性方面讲。虽然有一定的投入，但不见得会比电脑效果成本高，可是广告效应和收效反而更强烈。综上所述，还是必要的。希望可以帮到你，可以的话给个点赞优质，谢谢😜

作为从业多年的室内空间摄影师 拍过样板间 民宿 豪宅精装房 高端租赁公寓 ***

在之前也用3Ds MAX+VRay制作效果图

以下仅代表个人意见

首先需要明白效果图是干嘛 效果图是装修公司根据CAD来制作的装修呈现 需要用到什么材质 如何摆放 家具的尺寸等 装修前客户认可签字才进行装修施工 这和最终实际还是有差距的

当然也有的开发商那效果图做宣传资料 特别是精装房 现在精装房交房扯皮的事情多了去了

而实拍 则是较为真实的呈现（还是会有后期修图） 客户能主观的看到实际效果做出判断 比如天地的材质色彩 家具的款式搭配 饰品的点缀 艺术品的放置 卫浴家电的品牌 等

所以给客户看实拍图比看效果图要更有说服力

以下是我实拍的照片

答:现在室內外装，首先用户都会要求设计师先出效果图，设计的确实很好很逼真，但是，它必然是张图纸而不是实物。它和现实装修好的实景还是有本质上的差异。在摄影这个艺术形式里，摄一套实景保存在电脑里都是必不可少的要素，尤其是建筑摄影和室内摄影，还有室内样板房拍摄。无论是酒店内景、普通住宅的室内拍摄，还是大型建筑的室内装饰摄影，光线决定了画面的质感和整个空间摄影的氛围。 

俗话说，殊业有专功，会拍摄的人很多，但想找个专业的建筑摄影师或室内摄影师这方面的人还很少。建筑摄影是一个特殊的行业，需要摄影师有专业'的镜头和器材。很多人自己玩玩，就说自己的建筑摄影师。其实这是远远不够的。有时一张沙发也是个室内摄影的场景，暑***带上相机带上***走起。做好家居室内摄影，也不是一件容易的摄影。室内家居环境， 摄影需要摄影提前对室内环境和室内家居格局现场查看，在心里有个底，选什么样的角度和怎么布光。或者说能不能布光。有的时候室内空间比较大，在好的角度的情况，也要布置好灯光。 

我家的住房就这样，室内家居布置好后拍摄了一套，至今还保存在电脑里，无论室内家居如何增减，以后也是个留念和回忆……。

哪些楼会烂尾？烂尾楼有没有前兆？

【烂尾楼定义】

是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设投资或陷入债务***，停工一年以上的房地产项目。通常是项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生***的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

【烂尾楼的危害】

1.消费者：现在年轻人的工作压力日趋紧张，在城市里买一套房，往往倾注了全家几代人的积蓄。而中国的现状，要想结婚，必须有房。一旦你买到了烂尾楼，意味着父母多年用汗水转来的辛苦钱付之东流，自己的婚姻大事也得泡汤，曾经恢弘的梦想，现在只能对着烂尾工程望楼兴叹了。所以消费者买房时要擦亮双眼，拒绝烂尾楼。

2.银行：由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。所以银行要对开发商信用情况及时评定，清理不良资产，拒绝烂尾楼。

3.地方***：烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地***，以致破坏投资者信心等危害，很多时候，***最后成了烂尾工程的买单者，烂尾楼影响城市经济发展，所以***要提高行业准入门槛，拒绝烂尾楼。

【烂尾楼的前兆】

1.沙盘很漂亮，实景大变样：如果你走到一个售楼部内，一位穿着光鲜的销售员热情的向你摇曳走来，朝你诉说着自己的房子是如何的完美，而你提出看工地时，她却支支吾吾。这时候你得小心了，因为可能工地上本来就没有没什么可看的东西，一片狼藉。今天看什么样，明天也是这个样，交付时还是一模一样。那么，就要当心了。

疫情下，直播卖房会火吗？还是走形式？

直播卖房或者网上预约卖房其实特别前卫，这次恒大集团率先实行网上预定销售，其实这些对企业在疫情期间回笼资金的最好方法，目前也有很多企业跟风了，我觉得以后网上结合线下卖房是未来的大趋势。

疫情下，直播卖房会火吗？还是走形式？

当前，各个地方对疫情的管控已经达到战时级别，不管是刚需一族还是炒房客从年前就开始宅在家中，别说到处去看房了，就是小区的大门都很难出去，这可急坏了开发商和中介公司，当然，还有无奈的看房客了。

其实，直播卖房也是网络推销的方法之一，买房人不会因直播的火曝而匆忙下定单掏银子，该到实地考察还要考察。开发商和中介公司也没有指望着靠一两场火曝的网上直播就能直接搞定买房人，该做的功课还要去做。既代替不了实际的考察看房，更不会成为销售的主要手段，火曝谈不上。说走形式也不妥，毕竟也制造了一个新的热点，吸引了眼球，聚集了人气，这在疫情爆发严格管控的情况下把营销做到如此这般，也是非常难得的。

任何老行业都要去拥抱变化然后蜕变成新兴行业，新型行业的发展要有老行业的依托和基础!传统卖房，再加上互联网线上线下合一卖，势必也是未来的大趋势，所以说有必要去尝一尝试一试才知道可行不可行，每一个新型的行业都会有做得好的，都会有做的不好的!

首先亮明观点:直播卖房在这次疫情下的现状是雷声大、雨点小。走形式多、奏效的少。

疫情对于开发商来说，最大的问题就是工地停工、售楼部封停，这就一下卡住了房企的脖子，很多房企纷纷转向了线上买房。但是当你观察了一个星期后，你会发现，这些所谓的直播卖房、抖音卖房、朋友圈网上售楼处，99%都是无效的。它们真的会带来成交吗？99%都不会。笔者也了解到西安某创御河宸院联手贝壳线上开盘，卖了一千多套房源，但是这个项目是因为不限购、价格低于市场价（均价8500元/㎡，周边10000元/㎡）并且蓄客已经2个多月了，才成交1000套，这样的成交只能说营销合格市场惨淡。

对于大部分购房者来说，疫情期间线上卖房有两大痛点：1，由于疫情许多行业停工，企业降薪甚至裁员，导致购房者资金紧张，并且观望情绪严重，希望等待疫情过后房价下降再买。2、买房仍然是一个轻线上重线下的交易，毕竟不像买衣服，不合适可以退货或者干脆留着当抹布，置业顾问都知道，平时一个来访，就算是真的想买房，也要三顾四看，样板间、景观示范区、周边配套甚至工地都要看几趟。你觉得大家会仅仅就是看了看你的直播，就痛下决心斥资百万买房吗？

更何况，像直播、网上售楼部这些东西，大部分房企都还是看着别人在做，才跟风也做的。毕竟，总比什么都不做强吧。

关键出现一个火字，做什么事情首先想到会不会火，成为网红成为成功人士。

直播房子和直播汽车不一样的，汽车大家都是开的烤究舒适度，灵活度，也能360度给大家看。

然而，房子如果是毛坯房，可以随便拍，地段，环境，样貌。但是二手房很多还是有私人物品的，拍摄起来要注意隐私的暴露，租客以及房东的信息。

不反对这样的做法，也是一种新思路，更要看个人会不会说，能不能说到点子上。一切的做法都是为了生活糊口。网络很大的可能成就是眼高手低，丢了西瓜捡芝麻。

第一次买新房直接去营销中心还是找中介好？麻烦问一下各位？

两三年前会建议你去售楼部，现在建议你去中介！

首先，现在新房的销售模式在转变，更加注重渠道和房产中介！因为随着中介行业的平台化！一家房产中介可以做全城大部分楼盘新房业务！所以，他们会根据你的需求给你推荐几个新楼盘！而售楼部只做这一个楼盘的房子！适合就适合，不适合你就要重新找！房产***的多少，直接就决定了能不能找到确实适合你的房子！

其次，售楼部销售人员没有固定的营业场所，做完一个项目就换项目了，买了房子之后再找他们就不方便了，而二手房产中介，他们不会轻易更换自己的营业场所，也不会轻易改变自己经营的商圈，更加注重客户服务，因为新房的成交对于他们只是服务的开始！

第三，直接去新房售楼部买房，费时费力，还不如去二手房中介买，他们会带着你去，案场有接待人员给你介绍！专业程度都一样，而且价格也没有差别！同样没有服务费，因为二手中介成交的中介服务费是开发商给的！

第四，二手房中介对你买的房子，对全城的分析以及周边商圈二手房情况有更深刻的认识，能帮你做出到底买二手房还是新房做出决策有很大帮助！

所以，随着二手房中介行业的发展，平台化，专业化，服务专注度提升，我觉得现在买卖新房还是二手房去房产中介门店最合适！当然，如果你坚持你的想法，只要买到合适的房子，去哪都行！

首次置新房，最好直接到营销中心去！

跟你说一下营销中心和中介之间的关系就明白了。一个新盘，之所以会找中介，是因为中介客源多，房企希望能尽快销售，多个中介拉来的客户，能大量聚集人气。

因此，中介就是分销商，说的不好听一点，就是非嫡系。你买房子，等于还要再被揩一道油，而且，中介带客户去，同样是需要由现场置业顾问来介绍楼盘、办理各种手续。

这个道理就像你开了个小卖店，你是希望到小批发商手里进货呢，还是到总经销商那里进货呢，还是直接到厂家进货？

所以在给你介绍楼盘情况时，会应付一下了事，后面的跟进依然是中介。

a、这样一来，等到楼盘开盘选房等环节的时候，你有可能会吃点亏，因为置业顾问是属于公司嫡系的，公司有任何新的消息、政策，他们都会第一时间通知自己的客户，而中介的话，都会慢半拍。

b、有时候，有些楼盘会有内部认购，而这些信息和***，都只有自己的置业顾问才会掌握，可以选到优质的户型和楼层，甚至还能拿到最优的价格。

c、有人会说，中介拿到的价格会比较低，其实未必，中介的佣金会很高，但那是他们自己的收入，实际成交价其实差不多。仔细想想就明白了，任何一个找中介的楼盘，都不会希望因为中介而冲击了自己的价格体系，否则就会乱套，甚至签约率反而下降，因为不公平嘛，而且也影响现场置业顾问的士气。

之所以有些说成交价会稍低，那应该是中介拿自己的佣金来补贴客户，但一来数额不大，二来大多都不会给你补贴的。而你错失的东西其实更多（上面已提到）。

d、也有人说中介服务好，那是幻觉，好的也只是购房以外的东西，而在真正购房过程中，你就会发现，好多事的待遇绝对不如到现场去和置业顾问直接对接的。

第一次买房一定是去营销中心，与开发商的销售人员直接沟通，这样后期的各种问题你都可以去找开发商。

其实大家第一次买房时都是刚需，所以买房基本都是满足家庭的需求，比如离上班相对较近，或者考虑孩子上学等。这个时候你一定也会在网上找各种楼盘信息，或者咨询相对懂行的亲朋，筛选出你的意向项目，然后去看房。

中介相对于开发商来说，手上不同项目的房源确实较多，但是，中介一般都是作为开发商销售的一个渠道而已，且需要给中介支付转介或带客成交费，也就是渠道费用，大家都知道羊毛出在羊身上，这部分钱其实也就是客户的购房款。所以你要想得到开发商的最低优惠政策，一定是从开发商的人员处得到的。只要你购房时机得到，找对关系，肯定是要强于从中介处购买的。

作为开发商的一名员工，不是刻意去替开发商说好话，而是不同机构单位有各自的优势，客户去中介处咨询，能得到更多不同项目的房源，也能给客户介绍相对复合客户需求的项目。而去营销中心，只要进了门，置业顾问肯定只是想推荐自己项目的产品，最终的目的是让客户购买自己的项目，这就是最大的区别。

个人观点，仅供大家参考[啤酒]

要给您普及样东西。中介和置业顾问是有本质区别的。我是持证上岗的职业顾问。和开发商进行直接沟通。如果您单纯找的是房屋中介的话，我比较建议您直接去售楼处这边。因为作为一个中介而言，他是做一手房以及二手房都做的。但是如果你要找到一个置业顾问的话，我个人建议您和置业顾问一同去看房。因为置业顾问主营一手房，和开发商进行直接对接。所有的优惠折扣他都有，如果您和这个置业顾问的关系非常好的话，例如您和我的关系非常好。您觉得这个房子从我这里买的价格和从开发商买的价格一样你觉得还想再便宜的话，我可以把我佣金的补位舍弃掉。送你个家具送你家电都没有问题。我这么直白的跟您讲，您大概知道是什么意思了吧？

第一次买新房还是选择销售中心更妥当一些，首先中介与售楼处是合作的关系，如果是正规的中介公司还好，一旦你遇上了一些不合规的中介有可能会遇上一些麻烦，很多客户选择中介就是因为中介答应客户成交后给返一部分佣金，讲诚信的还好，碰上不讲诚信的中介那这就是***了。还有，从项目讲解的专业上，中介是不能和销售中心的销售比的，销售中心能够把所在项目的周边教育，医疗，交通，商业环境，小区配套等讲解的很全面，有些项目还有一些优惠也会提供给客户，而中介在与销售的合作时，往往会把优惠政策隐瞒给客户，虽然这是个别的现象但也确实存在，所以客户在买房时要通过中介公司，一定要找到口碑好重信誉的中介公司，买房子最好还是多考虑大公司开发的房产，在安全性方面有保证。